Péril imminent ou péril ordinaire

vendredi 27 avril 2007 par jeanlou

Un immeuble menace ruine et la sécurité publique ou celle de ses occupants.

« Le maire a le devoir d’agir. »

Les dispositions de la loi du 15/12/2005 relatives à la lutte contre l’habitat dangereux ou insalubre et les dispositions du décret du 8/11/06 ont rappelé le différence entre l’état de péril ordinaire et le péril imminent.

Le Code de la Construction et de l’habitation

précise :

Article L511-1

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 4 I Journal Officiel du 16 décembre 2005)

Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l’article L. 511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l’article L. 511-3. Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l’effet de vérifier l’état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice. Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire, qui peut recourir à la procédure des articles ci-après.

Article L511-1-1

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 1º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 4 II Journal Officiel du 16 décembre 2005)

Tout arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Il est également notifié, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble. « Cet arrêté reproduit le premier alinéa de l’article L. 521-2. » A la demande du maire, l’arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l’immeuble menaçant ruine est publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire.

Article L511-2

(Loi nº 83-440 du 2 juin 1983 art. 5 4º Journal Officiel du 3 juin 1983)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 2º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 5 Journal Officiel du 16 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2006)

(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 44 III Journal Officiel du 16 juillet 2006 en vigueur le 1er octobre 2006)

I. - Le maire, à l’issue d’une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d’Etat, met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l’article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments mitoyens. Si l’état du bâtiment, ou d’une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables. Cet arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d’un an si l’interdiction est définitive, ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l’exploitant des locaux d’hébergement doit avoir informé le maire de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants en application de l’article L. 521-3-1. II. - La personne tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, le cas échéant, l’hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté de péril. III. - Sur le rapport d’un homme de l’art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de péril et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. L’arrêté du maire est publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais. IV. - Lorsque l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande. Si l’inexécution de travaux prescrits portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires la commune peut se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires ; elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes par elle versées. Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 1334-4 du code de la santé publique sont applicables.

Article L511-3

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 3º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 5 Journal Officiel du 16 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2006)

En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble. Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-2.

Article L511-4

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 4º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2007-42 du 11 janvier 2007 art. 3 II Journal Officiel du 12 janvier 2007)

Les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu’elle s’est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application des dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-3, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable.

Article L511-5

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 5º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 6 Journal Officiel du 16 décembre 2005)

Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou d’utiliser ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 à L. 521-3. Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de péril sont soumis aux règles définies à l’article L. 521-2. A compter de la notification de l’arrêté de péril, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit. Les dispositions de l’alinéa précédent cessent d’être applicables à compter de l’arrêté prononçant la cessation du péril et la mainlevée de l’interdiction d’habiter et d’utiliser.

Article L511-6

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 179 5º Journal Officiel du 14 décembre 2000)

(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)

(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 7 Journal Officiel du 16 décembre 2005)

I. - Est puni d’un d’emprisonnement d’un an et d’une amende de 50 000 euros : - le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d’exécuter les travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3. II. - Est puni d’un emprisonnement de trois ans et d’une amende de 100 000 euros : - le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ; - le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L. 511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L. 511-5. III. - Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes : 1º La confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction ; 2º L’interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales. IV. - Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues par l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article. Les peines encourues par les personnes morales sont : - l’amende, suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal ; - les peines complémentaires prévues aux 2º, 4º, 8º et 9º de l’article 131-39 du code pénal. La confiscation mentionnée au 8º de cet article porte sur le fonds de commerce ou l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction. V. - Lorsque les poursuites sont engagées à l’encontre d’exploitants de fonds de commerce aux fins d’hébergement, il est fait application des dispositions de l’article L. 651-10 du présent code.

Il convient de noter qu’en ce qui concerne la procédure de péril ordinaire (cad quand il n’y a pas péril imminent) l’intervention préalable du juge administratif n’est plus requise. Le maire avise le propriétaire en joignant tous les éléments en sa possession et l’invite à présenter ses observations. (Délai minimum : 1 mois) Ensuite, il met en demeure de procéder dans un délai déterminé (attention à cette notion, il faut être précis !) de procéder aux réparations ou démolitions qui s’imposent. Si les travaux demandés ne sont pas exécutés, le maire pourra les faire réaliser d’office aux frais de la partie défaillante.

En cas de péril imminent, c’est le juge administratif du référé , saisi par le maire qui, dans les 24 heures nomme un expert qui examinera le bâtiment, dressera le constat de l’état du bâtiment et préconisera les mesures à prendre.

On notera que la même procédure est applicable lorsque les établissements communs d’un immeuble collectif à usage d’habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques pour la sécurité des occupants.


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